在深圳前海区域首批出让的地块中，万科联手新世界参与土地竞拍，但并未抢得先机。郁亮透露，万科将密切关注深圳前海区域土地出让，“不会放弃前海任何一块土地”；同时，万科没有在资本市场融资的计划，万科将通过合作方式与海外融资解决发展的资金问题。
在房企“下半场”的竞争中，郁亮也表示万科对于海外地产与养老地产的兴趣，万科已经在良渚实验了“养老业务”，郁亮认为整个行业的养老业务都在摸索前进中，同时，万科的出海计划也仍以“学习”为主。未来的万科战略仍是主流住宅建设为主，其他业务仅为附加值。而郁亮认为这样已经足够在“下半场”中继续领跑：“万科从来不怕竞争。”
郁亮将未来万科发展的方向形容为“冬天模式”：始终要以如履薄冰的态度，看待行业发展，客户要求不断提高、对手发展壮大，万科需要冬天模式运营，需要危机感。
以下为万科半年业绩会郁亮现场问答实录：
提问：我有两个问题，第一，再融资。再融资有条件开闸的消息越来越多，万科在旧改储备也有300多万平米，你们会不会做出一些相关的融资准备计划？第二，环首都经济圈规划出台也是近期讨论比较多，你们上半年在北京、天津、唐山也拿了不少地块项目，你们是否会从中寻找一些机会？你们在这些区域布局怎么样？
郁亮：可以很明确地说，我们目前没有再融资计划。我们最近五年时间没有从资本市场再融资了，完全可以按照我们自己的发展模式来发展，我们能够从合作渠道解决发展所需的资金问题，海外融资也是解决资金问题的一种渠道。
环首都经济圈是很重要的经济圈，我们关注的不光是环首都，也关注环珠三角、环长三角和其他城市圈。任何机会我们都会有兴趣。
提问：我们知道前海首拍是7月份举行，万科联合了新世界一起，但是很遗憾没有拿到前海首批两块出让土地，在后期前海还有八块土地拍卖，万科是否还会继续参与前海土地竞拍？是继续和新世界进行联合拿地还是万科自己单枪匹马自己干，如果说是继续拿地的话，会否和新世界一起，有没有和其他企业考虑在内？
郁亮：前海的每个地块万科都不会放弃。不光是前海，在深圳每块土地我们都会关注，都会参与。万科的合作伙伴很多，新世界是我们其中一个合作伙伴，之后还会跟谁合作，现在还不能确定。
提问：后面的地也是以联合拿地方式？
郁亮：不排除单独拿地，拿了地再合作也有可能。我非常感谢媒体两件事情，第一是总会提醒我们在被赶超，第二是提醒我们不要买高价地。前海的地规模比较大，地价也不算特别便宜，拿了之后会不会也被称为地王？我们会谨慎对待这个事情，合理出价。
提问：这两天A股很多也有实质性动作，之前有说开闸的情况，从行业来看，对整个市场影响是怎么样的？开闸是不是后续会越来越多的公司加入？第二个问题，想了解一下现在房地产市场虽然有调控，但是很多开发商数据以及机构数据都显示很多房价都是在上涨的，前几天中央的政策只是提出了继续坚持房地产调控，您觉得政府对整个房地产市场是怎么样一个态度？怎么样一个影响呢？谢谢！
郁亮：确实最近有些地产商开始提出再融资想法，但万科没有这方面的计划。
中央的表态是促进房地产市场平稳健康发展。我们尤其注意到中央政府更注重房地产市场长效机制建设方面。这对于行业的平稳、稳健发展当然是有利的。万科也乐于看到这么一个局面。
价格上涨的问题，目前主要城市的库存去化周期在10个月左右，批售比在0.9左右，下半年供应量相对会增加，我想未来房地产市场会平稳一点，房地产市场缺乏房价大幅上涨的基础环境。
提问：我想问两个问题，今年上半年比较高价的地包括地王都出现在一线比较好的地方，万科后期拿地会不会也向一二线靠拢，一二线、三四线开发布局怎么样？高档房已经滑落到5%，是不是高档房就没有市场了？
郁亮：万科拿地不是按照一二、三四线城市安排。我们按照PIE模型，根据人口、就业情况来决定拿地还是不拿地，当然也根据地价水平来做这个事情。所以万科一定会均衡地投资，并不是说现在一二线好了，我们就往一二线去。其实一二线房价上涨的时候，地价上涨的更多。万科还是平衡的发展策略。
我并不觉得高端房就没有市场，但高端房不是万科的选择，我们还是做主流住宅为主。高端房有做的非常出色、优秀的。但这个市场并不是说有钱赚就一定要上的，在战略上要有取舍。
提问：今年上半年广州房价上涨18.8%，万科在广州下半年有两三个比较高端的产品，对万科来说做比较高端的，大概高端盘策略怎么样？
郁亮：广州的房子具体怎么卖法，我不知道。但是总部有一个规定，推盘之后，一个月卖出60%，这是我们的要求。总部没有定价权，不做决策，但是对销售速度有要求。
提问：年初我们在这里开过B转H发布会，现在B转H进展到什么情况？是受哪些影响停滞了大概半年时间？谢谢！
郁亮：目前方案还在审理之中。
提问：关于B转H的问题，丽珠集团是晚于万科申请，最近说会赶超万科，万科等待这么长过程中是因为行业还是因为自身经营状况拖延了审批过程？是否可以请管理层谈一下万科这边的考虑？
郁亮：我们没有任何考虑。我们只能耐心等待，我们也不去揣测决策部门根据什么考虑。
提问：我有一个问题，像现在很多房企，都转变了自身发展方式，就是现在像万科一直高周转方式很多房企都有采用，刚才谭总也有提到大型房企面对面竞争，万科也提到了土地储备2-3年，行业里面是很低的。我很关心万科面对行业这种竞争，有没有感觉有压力？万科的竞争力在哪里呢？
郁亮：竞争是不可避免的。万科从来不怕竞争，只有大型企业竞争，才能提升行业管理水平。
为什么说未来市场会比较平稳，不仅仅是库存水平，还包括了大型企业竞争的结果。大家模式趋同，原来做高端的，现在策略上也主流住宅为主，否则不可能做高端做到规模那么大。所以这块竞争会日益白热化。我认为这对行业发展是有利的。谁有本事才能最终胜出。
提问：刚才看到报告中提到人口老龄化到来可能给这个行业带来更多机会，万科在养老地产方面是一个怎么样的规划？未来有什么具体计划？有没有找到清晰的盈利模式？
郁亮：万科对养老这个业务非常关注。为什么强调是养老业务而不是养老地产。如果用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。养老一定是一个服务，房子只是一个工具，但不是最重要的部分。对养老业务怎么发展这件事，我们还没有看到一个很清晰的商业模式，公益的养老很清楚，但大多数人不可能通过公益走到慈善养老范围里面去。我们现在还在花功夫做研究。在良渚项目，我们也做了一个组团做养老业务试点，反映还不错，但是有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为10年后准备的。房子卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。老龄化是社会问题，需要社会共同参与才能解决。如何为长者服务这件事情是一个特别大的话题，我们还在研究。
提问：我想问一下您前期也提到了下半场，万科软实力在哪里？想问一下我们在住宅产业化这块进展情况怎么样？
郁亮：我们去年专门提了我们一个三好概念，从好房子到好服务、好邻居。在一个自住为主的市场里面，客户对于产品品质跟服务品质要求越来越高。邻里关系也是我们在物业管理上一个重要内容，所以我们提出好邻居概念，并会继续探索下去。
住宅产业化的目标很清晰，“两提一减”，提高质量、提高效率，减少劳务用工。现在在工地上常常2万元找不到一个木工，劳动力成本上升是特别明显，所以产业化的经济性在提高。我们计划2015年万科的主流产品做到没有砌筑、没有抹灰，这是很大的工业化目标。如果能够实现那是很大的意义，对产品品质方面有很多保障。
提问：关于前海地块，是商业性办公用地，万科没有拿到。万科之前提到不是为了商业而商业，而是为了住宅做产业配套。但是这是纯商业性办公用地，万科在商业地产策略方面是不是发生变化？在西安的时候，万科说转型做一个城市服务配套商，除了万科目前在城市配套服务策略外，还有哪些尝试设想？
郁亮：城市服务配套商概念内容非常广泛，我们还需要持续的探索，既然是一个未来前瞻性东西，我们在主要城市做一些尝试总是需要的。参与前海的项目，也属于尝试之一。
提问：万科海外的发展计划？现在在香港、美国、新加坡都有项目，下一步有什么发展计划？刚才说在国内没有融资打算，但是你们在海外是有融资计划的，我想问一下下一步是不是还会加大海外融资计划力度？
郁亮：关于海外发展，我们会在中国人多一些的地方开展业务，在类似于纽约、波士顿这样的中国留学生、移民非常多的、商贸往来非常频繁的华人聚集的地方做一些投资和安排。做这些投资安排之外，还有很重要的是学习国际经验，有没有当地优秀合作伙伴跟我们合作也是作为前提条件来对待，这是我们国际化尝试，但是不会一下铺的很开。
刚才我说到的没有融资计划，是指没有国内股票市场融资计划。海外融资计划当然是有。海外资金相对比较便宜，如果开拓更多融资渠道，对万科发展是有利的，我们今年在这方面已经有一些突破，目前也还在做进一步的探索。
提问：有没有可能以后中国房企出去它的对象是当地外国人？第二，城市配套服务商，万科从供应商向城市配套服务商转型，如何完成团队建设、运营方式等转型？转型中最大困难是什么？最后一个问题，万科现在最大危机感是什么？
郁亮：我们选择华人聚集比较多的地方，是为了发挥我们优势，能够带来影响力，但是不是说以中国人为对象，旨在开发一个新的唐人街。所以我们卖给中国人，也卖给外国人。既然在当地开发项目，当然需要本地化。我们会开发属于那个地段非常本地化的客户群。
提出做城市配套服务商的意思，是指要跟上城市发展的趋势，适应城市的变化和要求。比如深圳特区的地，除了前海还有什么地方呢？我们必须跟上城市发展步伐来做这个安排。并不是说要突然转型，这其实是顺势而为的一件事情。
我们一直都很有危机感，但是从来不怕危机感，后面有人追着我们，对我们有好处。我在西安会上说万科是冬天策略，有人批评我说话不对，你买了那么多地，怎么还能说冬天策略呢？万科为什么谈冬天模式，冬天是一个长期的策略，我们始终要以如履薄冰的态度，看待行业发展，客户要求不断提高，对手发展壮大，万科需要冬天模式运营，我们需要危机感。
提问：我看到公告里面显示2013年万科房地产业务结算利润率较去年同期下降，净资产收益率有所上涨，你也提到对股东而言，这个净资产收益率比利润率要重要，我想问一下万科对未来资产净收益率与利润率两者之间平衡是怎么考虑的？
郁亮：现在主要发展商利润率都在下降，我相信这是市场乐于见到的，这也是发展商竞争的结果。市场上更多的房子可以供应出来，可以以更合理价格销售，对行业、对社会是好事。对股东而言，如何提升股东回报率是很关键的，不能只靠涨价，要走内涵发展道路，快速周转、以更低成本、更低费用、性价比更高产品取胜。应该说我们房地产行业终于到了一个精细化的阶段，标志就是利润水平长期来看是一个下降或者趋稳的趋势，不再像过去那样的暴利时代。但是这样的环境下，一个经营优秀的企业、管理优秀的企业一样可以满足股东回报的要求。
提问：我是21市场经济商业评论的，我们读者看了您分享的登山的经历，都很受鼓舞，也觉得很励志，想跟你了解一下您未来还会有登山计划吗？您平常肯定非常忙碌，怎么样来平衡工作跟家庭关系？谢谢！
郁亮：这个问题谈到了个人。我想问一下大家，你们都在跑步吗？养成习惯了吗？我觉得可能养成习惯的不超过10%。但是偶尔被激发一把会跑一次。我天天跑，8点不到就到这里来跑步。跑步还是挺好一件事情。我没有进一步的登山计划，我觉得到了珠穆朗玛峰后，我确实不会再登了。但是我还跑马拉松、长跑，我很希望在未来在促进群众长跑运动方面做一些贡献，所以很关心大家是否跑步了。在处理好工作家庭平衡这件事情上，我觉得我也做的不好。但是我觉得有一件事情很重要，那就是要身体好。你身体不好了，跟家人在一起也是没有质量的。为了不平衡恶化，必须把身体好放在第一位。
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